Reforma Tributária 2026 e o Mercado de Aluguéis: O que de Fato Vai Mudar no Cenário Jurídico-Contábil

A Reforma Tributária brasileira, implementada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada em grande parte pela Lei Complementar nº 214/2025, introduz mudanças profundas no sistema tributário nacional, incluindo o tratamento tributário das receitas de locação de imóveis. O ano de 2026 representa o início do novo ciclo de transição, o que torna urgente o entendimento profissional das alterações e de seus efeitos sobre proprietários, locatários e gestores imobiliários.

1. Contexto Legal da Reforma Tributária

A reforma tem como um de seus pilares a substituição de tributos tradicionais, como PIS, Cofins, ICMS e ISS, por um novo regime de tributos sobre o valor agregado: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Esse modelo é conhecido internacionalmente como IVA dual, com competência compartilhada entre União, Estados e Municípios.

Do ponto de vista contábil e jurídico, essa mudança transforma significativamente a forma de enxergar a tributação de operações, inclusive aquelas relacionadas à locação de imóveis, que antes eram majoritariamente isentas ou submetidas apenas a tributos indiretos marginalmente.

2. Como a Reforma Tributária Incide sobre as Receitas de Aluguel

Sob a ótica técnica, os novos tributos IBS e CBS passam a incidir sobre operações de aluguel enquadradas como operações de consumo. A partir de 2026:

• Locação de imóveis passa a ser tributável dentro do novo regime de IVA Dual.

• Proprietários que se enquadram nos critérios de contribuinte efetivo deverão recolher IBS e CBS sobre as receitas de aluguel.

  
  

Critérios de Obrigatoriedade

Segundo análises tributárias especializadas:

• Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil se tornam obrigadas ao recolhimento dos tributos.

• Há também a chamada “regra mensal”: proprietários com quatro ou mais imóveis que recebam acima de R$ 24 mil em um mês podem ser considerados contribuintes naquele período.

  
  

É importante destacar que, em 2026 a tributação entra em fase de testes, sem a cobrança efetiva imediata, e que o recolhimento pleno só deve ocorrer de forma progressiva a partir de 2027, com consolidação prevista até 2033.

3. Impactos Práticos para Proprietários

Organização Jurídica e Contábil

A principal mudança não é simplesmente um aumento de tributos, mas a exigência de formalização e organização documental:

• Emissão de notas fiscais de aluguel (quando aplicável).

• Controle rigoroso de recebimentos, contratos e comprovantes de despesas vinculadas ao imóvel.

• Necessidade de enquadramento fiscal correto para evitar autuações ou recolhimentos retroativos.

  
  

Esses aspectos impactam diretamente a obrigação acessória do proprietário, aumentando a demanda por suporte contábil técnico especializado.

Carga Tributária Estimada

Embora o cálculo final dependa de regulamentação futura, estimativas especializadas apontam que a carga tributária efetiva sobre receita de aluguel sob o novo regime pode ser superior à atual incidência de PIS/Cofins (3,65%), alcançando percentuais mais elevados dependendo das alíquotas definidas para IBS e CBS.

4. Efeitos para Inquilinos

Para os locatários, a reforma tem efeitos indiretos, sendo essencial considerar:

• Manutenção das regras de reajuste contratual conforme índice pactuado (IPCA, IGP-M, etc.), pois a reforma não altera automaticamente esses dispositivos contratuais.

• Qualquer repasse de custos vinculados à tributação só pode ocorrer se houver previsão expressa no contrato de locação, respeitando a Lei do Inquilinato.

  
  

A obrigação principal do inquilino quanto ao aluguel permanece a mesma, com destaque para a transparência e justificativa de encargos adicionais.

5. Gestão Contratual e Recomendações Práticas

Dado o novo contexto tributário, recomenda-se:

Revisão Contratual

• Atualizar contratos para explicitar responsabilidades tributárias e despesas relacionadas.

• Evitar cláusulas genéricas que possam gerar litígios futuros.

Digitalização da Gestão

• Adotar sistemas de gestão documental e fiscal para registrar recibos, notas fiscais e comprovantes.

• Implementar controles de auditoria internos para conformidade tributária.

  
  

Planejamento Tributário

• Avaliar estratégias de planejamento tributário imobiliário, tais como constituição de pessoa jurídica para locação com análise de regimes de tributação (Lucro Real, Presumido ou Simples Nacional), considerando os impactos de IBS e CBS no fluxo de caixa.

  
  

6. Considerações Finais e Cenário Futuro

A Reforma Tributária de 2026 não apenas altera a tributação dos aluguéis, mas exige um novo patamar de organização jurídica e contábil por parte dos proprietários. A correta adaptação às regras vigentes é fundamental para evitar contingências fiscais e garantir segurança jurídica nas operações de locação.

Resumo dos principais pontos:

• A locação passa a integrar a base de incidência do IVA Dual (IBS + CBS).

• Regras de enquadramento tributário variam conforme o porte do proprietário e volume de receita.

• A transição tributária ocorre de forma progressiva, com recolhimentos iniciais previstos para 2027.

• Contratos devem ser revistos para refletir com clareza responsabilidades tributárias e ajustes.

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